Глоссарий · недвижимость в Турции · октябрь 2026
Глоссарий недвижимости в Аланье: термины, которые важно понимать перед покупкой
Тапу, искан, DASK, айдат, KDV, икамет — эти слова звучат в каждой сделке в Аланье. Ниже — простое объяснение каждого термина: что это, когда важно и на что смотреть. Цифры и правила проверены по источникам на октябрь 2026 года.
Проверено 25.10.2026. Это справка, а не юридическая консультация: перед сделкой уточняйте у юриста и нотариуса.
Право собственности и документы
Тапу (Tapu senedi)
Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Его выдаёт кадастровая служба TKGM в день сделки, после оплаты сбора. Иностранец получает тапу на своё имя, как и гражданин Турции.
Кат иртифакы (Kat irtifakı)
Временная форма собственности на квартиру в доме, который ещё строится или не получил искан. Право на будущую квартиру уже записано, но дом ещё не принят.
Кат мюлькиети (Kat mülkiyeti)
Полная собственность на квартиру в готовом доме. Чтобы перейти с кат иртифакы на кат мюлькиети, нужен искан. Это целевой вариант для покупателя.
Арса пайы (Arsa payı)
Доля в земельном участке без привязки к конкретной квартире. Самый рискованный вариант для покупателя: проверяйте, что продают именно квартиру, а не долю земли.
Искан (Yapı kullanma izni)
Разрешение на эксплуатацию дома. Его выдаёт муниципалитет; по закону — в течение 30 дней после заявки. Без искана нельзя оформить постоянные договоры на воду и электричество и перейти на кат мюлькиети.
Ипотека и шерх (İpotek, şerh)
Записи в тапу об ограничениях: залог банка (ipotek), арест (haciz), запрет продажи или договор (şerh). До оплаты проверьте выписку из тапу: на квартире не должно быть чужих ограничений, или они должны сниматься в день сделки.
Источники: Hukuki Uzman: kat irtifakı, kat mülkiyeti и iskan; Bahçeci Hukuk: yapı kullanma izin belgesi, 24.09.2026; TKGM: сборы при продаже (тапу харджи 2% + 2%, ст. 20-a Harçlar Kanunu). Проверено 25.10.2026.
Налоги, сборы и страховка
Тапу харджи (Tapu harcı)
Сбор за регистрацию сделки: 2% платит покупатель и 2% продавец. Считается от цены в договоре, но не ниже налоговой оценки объекта (emlak vergi değeri). Отдельно платится небольшой сбор döner sermaye.
KDV (НДС на новостройки)
При покупке новой квартиры у застройщика. Для домов с разрешением на строительство после 01.04.2022: 10% на часть до 150 м² нетто и 20% на часть сверх 150 м².
- при перепродаже квартиры частным лицом KDV нет;
- нерезидент, который покупает первое жильё и платит валютой из-за рубежа, может получить освобождение по ст. 13/i — условия уточняйте у застройщика и бухгалтера.
Эмлак вергиси (Emlak vergisi)
Ежегодный налог на недвижимость. Платится в муниципалитет двумя частями: с марта по май и в ноябре. В 2026 году второй платёж — до 30.11.2026.
DASK
Обязательная страховка от землетрясения. Без действующего полиса DASK сделку в тапу не проведут. Максимальное покрытие в октябре 2026 года — 2 552 268 ₺, с 01.11.2026 — 2 605 100 ₺.
Источники: TKGM: сборы при продаже (тапу харджи 2% + 2%, ст. 20-a Harçlar Kanunu); Haldan Mali Müşavirlik: ставки KDV на жильё 2026, 10.10.2026; Verinokta: налог на недвижимость 2026, 2-й платёж до 30.11.2026; Sigorta Medya: максимальное покрытие DASK, 14.10.2026. Проверено 25.10.2026.
Сделка и проверки
Налоговый номер (Vergi kimlik numarası, VKN)
Турецкий налоговый номер иностранца. Нужен для сделки, банковского счёта и договоров на коммунальные услуги. Выдаётся бесплатно по паспорту в налоговой или онлайн через dijital.gib.gov.tr и действует бессрочно.
Оценка SPK (SPK ekspertiz raporu)
Отчёт об оценке от компании с лицензией SPK. С 13.06.2024 для обычной продажи иностранцу он не обязателен, но нужен для гражданства и для ВНЖ по недвижимости.
- действует 3 месяца;
- готовится 3–5 рабочих дней;
- минимальная цена в 2026 году — 17 622 ₺ за объект до 250 м².
Покупка с предоплатой (Ön ödemeli konut satışı)
Покупка строящегося жилья по частям у застройщика. Защита покупателя по закону:
- договор можно заключить только при наличии разрешения на строительство (yapı ruhsatı), у нотариуса (satış vaadi) или с регистрацией кат иртифакы;
- информационную форму дают минимум за день до подписания;
- 14 дней на отказ без причины и без штрафа;
- до 24 месяцев можно выйти из договора с компенсацией застройщику от 2% (первые 3 месяца) до 8% (12–24 месяца);
- срок сдачи — не больше 48 месяцев.
Брют и нет (Brüt / net)
Брют — площадь со стенами и долей общих зон; нет — полезная площадь внутри квартиры. Сравнивайте цены за м² только в одной системе. Ставку KDV считают по площади нетто.
1+1, 2+1, 3+1
Число спален + гостиная. 1+1 — одна спальня и гостиная с кухней; 2+1 — две спальни и гостиная.
Источники: Vergi Merkezi: налоговый номер для иностранцев, 2026; Viktor Property: SPK-оценка при продаже иностранцу, 19.08.2026; Минторговли Турции: договоры с предоплатой на жильё, 05.03.2026; Haldan Mali Müşavirlik: ставки KDV на жильё 2026, 10.10.2026. Проверено 25.10.2026.
Жильё и комплексы
Сите и резиденция (Site, Residence)
Жилой комплекс с общей закрытой территорией: бассейн, охрана, сад, иногда фитнес, сауна и хамам. Примеры с ценами — в разделе «Жилые комплексы Аланьи».
Айдат (Aidat)
Ежемесячный взнос на содержание комплекса: уборка, охрана, бассейн, свет в общих зонах. По закону о кондоминиумах расходы делятся по доле в земле (arsa payı), если собрание собственников не решило иначе. Чем больше услуг, тем выше айдат.
Управляющий и собрание (Yönetici, kat malikleri kurulu)
Собрание собственников утверждает бюджет и айдат и выбирает управляющего (yönetici) или управляющую компанию. Перед покупкой попросите решения собрания и отчёт о долгах по квартире.
Источники: Kat Mülkiyeti Kanunu № 634 (mevzuat.gov.tr), действующая редакция. Проверено 25.10.2026.
ВНЖ и гражданство
Икамет (İkamet izni, ВНЖ)
Вид на жительство. Через недвижимость оформляют краткосрочный ВНЖ (kısa dönem). Для квартир, купленных с 16.10.2023, в Анталье объект должен стоить не меньше 200 000 $, и стоимость подтверждает оценка SPK. С 4 июня 2026 года заявки из «закрытых» кварталов Аланьи (Махмутлар, Кестель, Каргыджак, Авсаллар) снова принимают; адрес уточняйте до покупки.
Гражданство через недвижимость
От 400 000 $: в тапу ставят запрет продажи на 3 года (şerh), деньги переводят через банк в валюте с документом DAB, стоимость подтверждает оценщик, которого назначает система TADEBİS.
Пошагово — в разделах «ВНЖ через недвижимость» и «Покупка недвижимости в Турции из СНГ».
Источники: Göç İdaresi: виды ВНЖ (ikamet izinleri); Viktor Property: SPK-оценка при продаже иностранцу, 19.08.2026; Gündem Alanya: закрытые кварталы снова открыты для ВНЖ, 04.06.2026; Rona Legal: гражданство через недвижимость от 400 000 $, 2026. Проверено 25.10.2026.
Шпаргалка: какие документы проверить до оплаты
| Что проверить | Термин | Почему важно |
|---|---|---|
| Есть ли разрешение на эксплуатацию | Искан | без него нет постоянных коммунальных договоров и кат мюлькиети |
| Какая форма собственности | Кат мюлькиети / кат иртифакы / арса пайы | арса пайы — самый рискованный вариант |
| Нет ли залога и запретов | Ипотека, шерх | ограничения переходят вместе с квартирой |
| Есть ли полис | DASK | без него сделку не проведут |
| Сколько платить в месяц | Айдат | влияет на расходы и доходность аренды |
| Нужна ли оценка | Оценка SPK | обязательна для ВНЖ и гражданства |
Вопросы и ответы
Свидетельство о праве собственности. Его выдаёт TKGM в день сделки.
Кат иртифакы — временная запись для дома без искана; кат мюлькиети — полная собственность в принятом доме.
Сбор — 2% для покупателя и 2% для продавца от цены, не ниже налоговой оценки, плюс небольшой сбор döner sermaye.
Для обычной покупки — нет (с 13.06.2024). Для ВНЖ и гражданства — да.
Ежемесячный взнос на содержание жилого комплекса.
Да, без действующего полиса DASK сделку в тапу не проведут.
Для разрешений после 01.04.2022 — 10% на часть до 150 м² нетто и 20% на остаток; при перепродаже частным лицом НДС нет.
В Анталье — от 200 000 $ для покупок с 16.10.2023, подтверждённых оценкой SPK.
Проверим документы до покупки
Зейн поможет проверить тапу, искан, долги по айдату и подобрать объект под ВНЖ.